Frente al escandaloso proceso de construcción del suelo del barrio privado Colony Park, que se esta llevando adelante en el bajo delta del río Paraná, deglutiéndose sin miramientos todo el marco normativo con la complicidad de las autoridades públicas competentes, estimo oportuno que haga un sucinto análisis según mi parecer, del significado y criterios que involucran los términos PREFACTIBILIDAD y FACTIBILIDAD a la luz de lo que determina el Decreto 27/98 respecto a la construcción de barrios privados.
El proceso administrativo que concluye con la autorización de un proyecto, a partir de la cual pueden iniciarse las obras de construcción del suelo de un barrio privado, están reguladas por el Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados). Para la determinación del proceso administrativo, el Decreto en cuestión remite (Art. 8) a lo determinado por los Arts. 6 y 7 respectivamente del Decreto 9404/86 (Clubes de campo – Regulación de su constitución).
El Decreto 9404/86, divide el proceso administrativo tendiente a la obtención de la aprobación de un proyecto de construcción de un barrio privado, en dos etapas: la Prefactibilidad y la Factibilidad.
Según el convenio celebrado entre la Municipalidad de Tigre en septiembre de 2002, con el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, la Provincia transfirió a la Municipalidad de Tigre, la gestión del procedimiento de aprobación de Urbanizaciones Cerradas, Clubes de Campo y Barrios Cerrados, es decir que se le confiere al Municipio las atribuciones suficientes para el otorgamiento de la Convalidación técnica Preliminar o Prefactibilidad y la Convalidación Técnica Definitiva o Factibilidad.
El Art. 6° del Decreto 9404/86 detalla los requisitos y documentación que se deberán presentar para obtener la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) de un anteproyecto. En esta etapa, además, una comisión municipal creada al efecto, analiza el anteproyecto de construcción del barrio privado, en función de las regulaciones determinadas por el Código de Zonificación.
La normativa vigente en relación a la zonificación según usos del suelo del partido de Tigre es la Ordenanza Nº 1894/94 que aprueba el Código de Zonificación del Partido de Tigre, con las modificaciones introducidas por Ordenanza Nº 1996/97.
La aplicación del Art. 9º de la Ordenanza Nº 1996/97, modificatoria del Art. 70 de la Ordenanza Nº 1894/94, que determina que los propietarios de inmuebles en áreas rurales podrán destinar dichos predios a emprendimientos residenciales cuando los mismos se doten de la infraestructura que prevé la Ley 8912 para la Subárea Urbanizada, queda condicionada en cada caso a la consideración que realicen las autoridades provinciales competentes en la materia que refieren.
Sintetizando, de lo comentado anteriormente surge que la certificación de prefactibilidad de un pre-proyecto de obra, es de obligación y responsabilidad de la Municipalidad de Tigre concederlo. No obstante ello, para que el trámite encuentre su perfeccionamiento definitivo, corresponde intervengan las Autoridades Provinciales competentes.
Art. 9º de la Ordenanza Nº 1996/97 concluye afirmando lo siguiente: “el otorgamiento de la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) no implica autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta”.
Obtenida la prefactibilidad, el proyecto ingresa a la segunda etapa o sea al proceso para obtener la Factibilidad del proyecto de la obra, la cual no es otra cosa que la autorización oficial para el inicio de tareas.
El artículo 7° del Decreto 9404/86, detalla los requisitos y la documentación que se deberá presentar para obtener la convalidación técnica final (factibilidad). Entre ellos figuran por ejemplo, la presentación del Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el Dominio de los inmuebles afectados por el proyecto, tanto como el Plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia; proyectos de: Red interna para la provisión de agua potable, sistema de evacuación de líquidos cloacales y Planta depuradora de líquidos cloacales, aprobados por la Autoridad del Agua; resolución que otorgue el Permiso de Vuelco Residual emitido por la dirección Provincial de Hidráulica; reglamento de Copropiedad y Administración Interno del Barrio donde incluya compromiso de ceder la media calle perimetral, en el momento en el que la Municipalidad de Tigre lo solicite para la apertura de una calle pública; adjuntar las servidumbres y permisos necesarios, si fuera la planta potabilizadora presentada en el alcance N° 13, la forma de suministro provisorio de agua potable, etc.
Según el convenio celebrado entre la Municipalidad de Tigre con el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, “previo al otorgamiento de la factibilidad” de un emprendimiento, la Municipalidad deberá convocar a una audiencia pública, con el objeto de someterlo al conocimiento y consideración de la comunidad, de conformidad al Reglamento de Audiencias Públicas.
Evidentemente, si la construcción de un barrio privado, se iniciara sin contar con la debida convalidación técnica final, estaríamos frente a una obra clandestina e ilegal.
El artículo 13 del Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados), establece que las obras ejecutadas antes de la obtención de la Convalidación Técnica Final (Factibilidad), hará pasible a los responsables, de las sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto-ley 8912/77. Es decir que la ley, más que un blanqueo, ante el incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.
De los artículos mencionados, surge un listado de sanciones que van desde las multas, hasta la posibilidad de disponerse las medidas accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales y en especial la posibilidad de disponer la suspensión de obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente.
En definitiva y de acuerdo a lo comentado, la municipalidad de Tigre es responsable primaria directa del procedimiento administrativo de aprobación y otorgamiento de la factibilidad de los PROYECTOS de construcción del suelo de Urbanizaciones Cerradas y por ende, responsable del contralor del desarrollo de los mismos y aplicar la ley, en caso de que se inicien obras sin cumplir el debido procedimiento administrativo.
De Ricardo Barbieri para el Tigre Verde.
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