Barrios Privados
Convalidación oficial de un
hecho consumado clandestino e ilegal.
Por Ricardo Barbieri
Este Caso, trata sobre los resultados de la
investigación realizada a partir del
análisis del Decreto 1404/2009 (Expte.
N° 4112-24.611/97) firmado por el
Intendente de Tigre. Por este Decreto el municipio, a pedido de la Empresa
EIDICO, le otorga el certificado de Convalidación Técnica Final (Factibilidad),
al PROYECTO de construcción del barrio privado “SANTA CATALINA”, el cual al
momento de firmarse el documento ya estaba construido, habían sido vendidos los
predios y estaba habitado. Sintetizando, se aprobó el proyecto de construcción
del suelo, de una obra ya realizada.
La aprobación de este proyecto, se realizó
en función de datos falsos y no obstante carecer la empresa EIDICO, de la
documentación y las registraciones que exigen las normas para este tipo de
procesos. El cursograma administrativo que desemboca en la concesión de la
“factibilidad” del proyecto, fue totalmente violentado por las autoridades del
Municipio de Tigre, a fin de encubrir y blanquear un hecho consumado
clandestino e ilegal, que entraña la posibilidad de haber producido un daño
ambiental de características catastróficas.
El barrio privado
Santa Catalina, cuenta con 632 lotes sobre un total de 126 hectáreas, de las
cuales 32 son espejos de agua y 64 corresponden a espacios comunes.
Santa Catalina,
que posee salida directa al Río Luján a través del Canal Villanueva, ya tiene
más de 300 casas construidas, de las cuales algunas están en venta y en
alquiler.
El barrio Santa
Catalina forma parte del Master Plan Villanueva, una
mega obra que lleva adelante la empresa EIDICO S.A., sobre un predio de casi 1000 has en pleno
desarrollo, ubicado en lo que se llama hoy Tigre Norte, en la localidad de Benavidez, Tigre.
El Complejo
nuclea hasta el momento los
barrios privados Santa Catalina (exp. 4112/24611/97), San Isidro Labrador (exp.
4112/14101/00), Santa Clara (exp. 4112/10811/04); San Agustín (exp.
4112/11043/04), Santa Teresa (exp. 4112/17314/05), San Francisco (exp.
4112/16999/05), San Rafael (exp.
4112/16998/05), San Gabriel (exp. 4112/16997/05), San Juan (exp.4112/35251/07)
y el Paseo de Compras en sus dos etapas Primera
de Oficinas y Segunda Centro
Comercial.
Las pruebas
respaldatorias de la presente investigación, son todas son todas de índole
documental y figuran adjuntas e hipervinculadas al escrito original. En caso
que desee conocer el escrito original mas la prueba, puede solicitarlo sin
cargo a
eltigreverde@gmail.com
Hecho
Consumado
Sabido es que una de las estrategias base
de los desarrolladores de barrios privados, es la de efectuar las obras de
construcción del suelo de los emprendimientos urbanísticos, en forma totalmente
clandestina, teniendo como guía, solo las directrices, demandas y necesidades,
que le imponen el futuro negocio inmobiliario.
Según la teoría del Hecho Consumado,
reverso de la Teoría del Derecho, se trata de hechos, actos y situaciones que
adolecen de un vicio en el origen o en su formación, que les hace calificables
de ilegales, no adecuados al procedimiento, pero que el silencio, el tiempo o
la propia fuerza ha sancionado, y que en el momento actual, resulta aconsejable
admitirlos como válidos.
Por su parte y en contraposición de la
Teoría del Hecho Consumado, todas las normas administrativas incluidas las de
la ley 25675 y la ley 11723 están imbuidas de un profundo criterio preventivo.
La prevención, consiste en la posibilidad de prever la ocurrencia de un daño y
tomar las medidas adecuadas para evitarlo o minimizarlo. Por ello, las normas
administrativas que regulan este tipo de procesos, fueron diseñadas para ser
aplicadas solo y exclusivamente en la etapa de proyecto de la obra.
El marco regulatorio que reglamenta la
construcción de barrios privados, más que un blanqueo o convalidación oficial
del hecho consumado, ante el incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.
El Proceso
Administrativo
El proceso administrativo que concluye con
la autorización de un proyecto, a
partir de la cual pueden iniciarse las obras de construcción del suelo de un
barrio privado, están reguladas por el Decreto 27/98
(Construcción de Barrios Privados). Para la determinación del proceso
administrativo, el Decreto en cuestión remite (Art. 8) a lo determinado por los
Arts. 6 y 7 respectivamente del Decreto 9404/86 (Clubes de campo – Regulación
de su constitución).
El Decreto 9404/86 (Art. 5), divide el proceso
administrativo tendiente a la obtención de la aprobación de un “proyecto” de obra, en dos etapas: la
Prefactibilidad y la factibilidad.
Efectivamente, el Art. 6° detalla los requisitos y
documentación que se deberán presentar para obtener la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) de un anteproyecto. Al final de dicho
artículo se aclara que “el
otorgamiento de la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) no
implica autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar
compromisos de venta”.
En esta etapa, además, una comisión municipal
creada al efecto, analiza el anteproyecto de construcción del barrio privado,
en función de las regulaciones determinadas por el Código de Zonificación. La normativa vigente en relación a la
zonificación según usos del suelo del partido de Tigre es la Ordenanza Nº
1894/94 que aprueba el “Código de Zonificación del Partido de Tigre”, con
las modificaciones introducidas por Ordenanza Nº 1996/97.
Esta probado que la construcción del suelo, como
las construcciones edilicias del barrio privado Santa Catalina, fueron
consumadas contando solo con una “prefactibilidad de uso” otorgada por Decreto
N° 1316 del año 1997. Es decir que estamos frente a una obra consolidada
en forma clandestina e ilegal. Un hecho consumado.
Obtenida la prefactibilidad,
el proyecto ingresa a la segunda etapa o sea al proceso para obtener la
Factibilidad de la obra, la cual no es otra cosa que la autorización oficial
para el inicio de tareas.
Efectivamente, el artículo 7°
del Decreto 9404/86, detalla los requisitos y la documentación que se deberá
presentar para obtener la convalidación técnica final (factibilidad) de un
“proyecto de construcción de una urbanización privada.
También corresponde aclarar que no tiene
sentido darle convalidación técnica final, a un PROYECTO de obra, que como
ocurre en el caso que analizamos ya fue construido, puesto que en ese caso, no
estaríamos frente a la aprobación de un proyecto, sino a la convalidación
oficial de un hecho consumado en forma clandestina e ilegal.
Ninguna norma
avala la posibilidad de blanquear administrativamente en forma extemporánea, la
clandestinidad de un emprendimiento urbanístico y menos aún si es privado.
Por el contrario,
el artículo 13 del Decreto 27/98 (Construcción de
Barrios Privados), establece que las obras ejecutadas antes de la obtención de
la Convalidación Técnica Final (Factibilidad), como la que nos ocupa, hará
pasible a los responsables, de las sanciones previstas en los artículos 94 al
97 del decreto-ley 8912/77. Es decir que la ley, más que un blanqueo, ante el
incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.
De los artículos mencionados, surge un
listado de sanciones que van desde las multas, hasta la posibilidad de disponerse
las medidas accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales y en especial la posibilidad de disponer la
suspensión de obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones
erigidas indebidamente.
Sin un
proyecto comenzara a ejecutarse sin haber obtenido previamente la DECLARACIÓN
DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser
suspendido por la autoridad ambiental provincial o municipal correspondiente.
En él supuesto que éstas omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por
cualquier autoridad judicial con competencia territorial sin perjuicio de la
responsabilidad a que hubiere lugar.
Asimismo se
acordará la suspensión cuando ocurriera alguna de las siguientes
circunstancias:
Inciso a)
Falseamiento u ocultación de datos en el procedimiento de evaluación.
Inciso b):
Incumplimiento de las condiciones ambientales impuestas para la ejecución del
proyecto. (Art. 23 de la Ley 11.723)
Por su parte el Art. 21 del Decreto Reglamentario del Código de
Aguas 3511/07 dictado por el Gobierno de la Pcia. de Buenos Aires, determina
que para el supuesto de
alteraciones de la línea de ribera que no tenga origen en causas naturales o en
acto legítimo, corresponderá declarar la clandestinidad de lo obrado e intimar
al propietario o responsable, a la realización de los trabajos necesarios para
restituir, a su costa, las cosas a su estado natural o anterior.
Antecedentes
Incumplimiento
de la Empresa EIDICO, de leyes, Ordenanzas y acuerdos relacionados con el
desarrollo integral del Complejo Villa Nueva.
Como antecedente administrativo de la firma
del Decreto 1404/2009, por el cual
se le otorgó la factibilidad al proyecto de obra del barrio privado Santa
Catalina, correspondería dejar constancia que por Ordenanza N° 2377/01, se
desafectó del dominio público municipal 123.593,42 m2 para ser anexados a
superficie privada de la firma EIDICO S.A. (Complejo Villanueva),
incorporándose al dominio público municipal, la cantidad de 124.885,70 m2,
cedida por la empresa EIDICO S.A., a los efectos de materializar el predio como
calle pública. Como veremos más adelante, esta norma fue totalmente vulnerada.
También está relacionado con el asunto de
nuestra investigación, el acuerdo firmado el 20 de septiembre de 2007 (Ver Decreto 1960/07), entre la Secretaría de Economía y Hacienda
con la empresa EIDICO S.A., con relación al cursograma de ejecución de trámites
de dicha empresa, como desarrolladora
titular del dominio fiduciario
del emprendimiento urbanístico
Complejo Villa Nueva. Mediante este acuerdo que fue convalidado por Decreto
N° 1960/07, entre otras cuestiones, la Municipalidad de Tigre, violentando
todas las normas que regulan este proceso, se comprometió a convocar a Audiencia Pública y a realizar
todas las tareas que le son propias, para otorgar la factibilidad de los
barrios San Isidro Labrador y Santa Catalina.
De los
fundamentos del acuerdo en cuestión surge el total incumplimiento por parte de
la desarrolladora EIDICO, de lo preceptuado por la Ordenanza 2377/01.
Efectivamente, del acuerdo surge que seis (6) años después de su firma, el
Municipio acordó con EIDICO (Ver Decreto 1960/07), el cumplimiento parcial de
la misma, para el caso de solo dos barrios. Instrumentos públicos generados a
fines de 2010, prueban que el titular del dominio fiduciario del emprendimiento urbanístico Complejo Villa Nueva, tampoco cumplió con los
trámites necesarios para la transferencia de dominio de la parcela de tierra de
63.930 metros cuadrados, que se comprometieron a ceder en el acta acuerdo, para
dar cumplimiento con los requisitos de cesión de tierras requeridas por el Art.
56° del Decreto 8912/77. En definitiva está probado que EIDICO no cumplió con
lo determinado por la Ordenanza 2377/01 y tampoco con lo convenido en el Acta
acuerdo (Decreto N° 1960/07).
De lo expuesto, surge claramente el
incumplimiento total y la nulidad absoluta tanto del Acta Acuerdo como del
Decreto que la convalidó. Ello en función de que tanto el Secretario de
Economía y hacienda, el Ejecutivo Municipal, y el propio Concejo Deliberante,
no están facultados para fijar
cursogramas de ejecución de trámites administrativos especiales, y menos
aún si esta operatoria resulta contrapuesta a todo el marco normativo que la
rige.
La municipalidad de Tigre se comprometió a
convocar a audiencia pública en el término de 60 días y conceder la factibilidad a un proyecto de
obra ya consolidado, a cambio de que la empresa EIDICO, cumpliera con responsabilidades
y obligaciones, a las cuales ya estaba obligada por normas provinciales y
nacionales. Ello a sabiendas de que la empresa desarrolladora, no había
cumplido con las tramitaciones y presentación de documentación básica, como lo
es el título de propiedad de los terrenos y el estudio de impacto ambiental.
La
construcción del suelo del complejo Villanueva, se habría realizado sin cumplir
con las certificaciones ni aprobaciones que exige la ley.
La construcción del Complejo Villa Nueva, en
el cual está inserto el barrio privado Santa Catalina, se inició sin contar con
la debida certificación de factibilidad del “proyecto” integral. En definitiva,
el complejo Villanueva, se construyó sin que su proyecto fuera conocido,
certificado y aprobado, por autoridad competente alguna.
El hecho de que este complejo inmobiliario
se haya construido en forma clandestina e ilegal, no es siquiera una novedad.
En mayo de 2010, el gobierno bonaerense afirmó que el 50 % de
los 500 countries y barrios cerrados de la provincia "no están
registrados" como tal y de ese porcentaje, unos 130 "tampoco tienen
algún tipo de habilitación y funcionan de manera totalmente irregular".
El dato, difundido
por el Registro de Urbanizaciones Cerradas del Ministerio de Gobierno
provincial (CIOUT), fue corroborado por el subsecretario de Asuntos
Municipales, Alberto De Fazio y la Comisión Interministerial de Ordenamiento
Urbano y Territorial.
De Fazio aseguró que
en la provincia "existen entre 400 y 500 emprendimientos, de los cuales
sólo 120 figuran habilitados y cumplen con las reglas pautadas en la ley".
Aseguró que "en la actualidad existen 250 countries no registrados y 130
no habilitados".
Dos años después, en
agosto de 2012, se supo que inspectores de la Agencia
efectuaron 65 operativos en countries y detectaron 333 mil metros cuadrados
construidos que nunca fueron declarados, según la información oficial. Por
estos motivos, el ente recaudador anticipó que comenzaría a intimar a los
propietarios de 37.316 partidas ubicadas en barrios cerrados bonaerenses, con
la intención de recuperar los 161 millones de pesos que los morosos, adeudan en
concepto de Impuesto Inmobiliario. No obstante lo llamativo de las cifras
expuestas, lo cierto es las obras de construcción del suelo de una enorme
porción del territorio de la Pcia. de Buenos Aires, pasaron al ámbito de los
hechos consumados.
La empresa EIDICO no cumplió
con las inversiones en obras de infraestructura
comprometidas.
La empresa EIDICO no cumplió con las
inversiones en obras de infraestructura comprometidas. El Municipio e EIDICO,
acordaron oportunamente (Ver Decreto 1960/07) que esta última se encargaría de
resolver la acometida de la Ruta 27 con la calle Italia, estipulando como plazo
tentativo el mes de Diciembre de 2009, procurando edificar dársenas de
desaceleración, sin que ello implique expropiación alguna de las parcelas y
terrenos linderos, permitiendo de este modo un cruce más seguro.
De concretarse la etapa Segunda del Paseo
de Compra, es decir el futuro Centro Comercial, EIDICO se comprometió a la
realización de las obras necesarias que establezca el Municipio para su
conexión con la Ruta 27, que podrá significar las rotondas en la Calle Italia,
Calle Las Palmas, de corresponder técnicamente, como paso necesario para la
aprobación de esta etapa final del Paseo de Compras.
Lo cierto que este punto del acuerdo no fue
cumplido por la empresa EIDICO. Como prueba de ello deberemos citar el Decreto
Nª 1313/10, firmado por el intendente Sergio Massa tres años después de
realizado el acuerdo, en cuyo Art. 5 determina que se instruya a la Asesoría
Letrada municipal a intimar a la empresa EIDICO SA al debido cumplimiento de la
obra de materialización de calle pública aprobada en Ordenanza Nº 2377/01.
No obstante la intimación comentada (no
existen constancias de que se haya realizado), un mes después, el 28 de
diciembre de 2010, se promulga la Ordenanza
Fiscal Año 2011, Nº 3145/10. En el Capítulo XXV (Tributo de contribución especial por mejoras), como punto A),
figura inscripta la obra denominada “Ensanche
y pavimentación de calles Deán Funes, Boulevard Villanueva y Calle Italia”,
obra pública que se realizará con cargo a los titulares de dominio, los
usufructuarios, los poseedores a título de dueño, en caso de transferencia de
derechos, el cedido y en caso de transferencia por herencia, los herederos.
En definitiva, el Ejecutivo Municipal
terminó haciéndose cargo de financiar y
llevar adelante las obras truncas en los accesos y caminos interiores del
complejo, a un costo de $46 millones. Efectivamente, los trabajos fueron
financiados por la Comuna; por los vecinos propietarios, con un tope del 50% de
sus tasas municipales (en 48 cuotas): y por los dueños de grandes extensiones
de tierra aún no loteadas (sin tope). De esta forma, el titular del dominio
fiduciario del emprendimiento
urbanístico Complejo Villa Nueva, quedó
totalmente al margen de toda responsabilidad y obligación respecto a las obras
incumplidas.
EIDICO, no
cumplió con los requisitos de cesión de tierras requeridas por el Art. 56º del
Decreto 8912/77.
Contrariando, el punto 3 del acuerdo
analizado (Ver Decreto 1960/07), firmado en septiembre de 2007, relacionado con
la cesión de tierras que EIDICO debería hacer, en cumplimiento del Art. 56 del
Decreto Ley 8912/77, con relación a los barrios privados Santa Catalina y San
Isidro Labrador, en el punto j) de los considerandos del Decreto 1404, se deja
constancia que mediante Decreto N° 1960/07 se registró la cesión de tierra en
cuestión. En definitiva, del Decreto N° 1404/09, surge que EIDICO, cumplió
debidamente con la entrega de las tierras comprometidas en el acuerdo con el
municipio.
No obstante lo anterior, un análisis
posterior determinó que el punto j) del Decreto 1404/09 era falso, puesto que
el mismo Intendente Massa, el 19 de noviembre de 2010, firmó el Decreto N°1313/10, por el cual, entre otras cuestiones,
decidió
intimar a la empresa desarrolladora, al debido cumplimiento de la obligación asumida en la
cláusula tercera del Acta Acuerdo suscripto en fecha 20 de septiembre de 2007.
Esto quiere decir que EIDICO, no cumplió con los trámites necesarios para la transferencia
de dominio de la parcela de tierra, para dar cumplimiento con los requisitos de
cesión de tierras, requeridas por el Art. 56º del Decreto 8912/77. No obstante
ello, la cesión en cuestión, fue uno de los argumentos en función del cual, se
otorgó la factibilidad al proyecto de construcción del suelo del barrio Santa
Catalina.
Sobre el
Decreto 1404/09
De la
Prefactibilidad del proyecto.
En el punto K de los considerandos del Decreto
N° 1404/2009, se deja constancia que el proyecto de construcción del barrio
privado Santa Catalina, posee Prefactibilidad de Uso por Decreto 1316/97 y
Convalidación Técnica preliminar por Resolución N° 29/01 (Los documentos no
pudieron ser ubicados).
Según mi criterio, el proceso de otorgamiento
de la prefactibilidad al proyecto de construcción del barrio Santa Catalina,
debería revisarse y/o investigarse, ello en consideración de lo que determina
el art 101 de los Decretos 1359 y 1549, reglamentarios de la ley 8912, cuando
estipula que este tipo de suelos no es “saneable”, por lo cual solo cabe
abstenerse de fundar núcleos urbanos en ellos. Por su parte, el art 2º de la
ley 6254/60, prohíbe expresamente en áreas con cota por debajo de los 3,75 m
IGM, fraccionamientos menores a una (1) hectárea para así impedir cambios de
destino parcelario rural a urbano.
De la
Audiencia Pública.
Según surge del Decreto N° 1404/09 que
analizamos, la Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de tigre, por
Resolución 2236/07, convocó a audiencia Pública para el día 30 de noviembre de
2007, para poner a consideración pública el PROYECTO de construcción del
barrio Santa Catalina, el cual, evidentemente ya estaba construido.
La audiencia “se realizó sin aportar nuevos elementos”, siete días antes de que
asumiera la nueva conducción política (Sergio Massa, asumió el 7 de diciembre
de 2007), y fue registrada por Resolución 2180/08.
Surge del Decreto 1404/9, que al momento de
realizarse la audiencia pública, en el Expte.
4112 – 24.611/97, no figuraba ninguna registración referida al estudio
de impacto ambiental, las cuales supuestamente se realizaron más de un año
después.
Efectivamente, según el punto f) de los
considerandos del Decreto 1404/9, por Resolución N° 1152/09, recién se registró
la evaluación del Estudio de Impacto Ambiental tramitado por el Expte.
4112-38061/2007.
Esto podría significar, que al momento de
efectuarse la audiencia en cuestión, faltaban elementos de juicio
fundamentales, lo cual desnaturaliza y anula cualquier tipo de participación comunitaria.
Efectivamente, la extemporalidad en este caso del llamado a Audiencia Pública,
y la falta de información fundamental para el análisis, desnaturaliza y anula
totalmente el espíritu preventivo de este acto administrativo.
Al respecto corresponde citar lo prescripto
por el Art. 21 de la ley Nº 25675, el cual estipula que “la participación
ciudadana deberá asegurarse, principalmente, en los procedimientos de evaluación de impacto ambiental y en los planes y
programas de ordenamiento ambiental del territorio, en particular, en las etapas de planificación y
evaluación de resultados”. Corresponde en este punto, remarcar
nuevamente, que contrariamente a lo que determina la norma, se llamó a
audiencia pública estando la obra ya concluía y sin contar el proceso, con
registración alguna sobre la evaluación de impacto ambiental.
Es muy posible que la Audiencia Pública que
comentamos, se trate de un acto administrativo nulo, de nulidad absoluta e
insanable, atento que en principio habría simulación, extemporalidad y
fundamentalmente violación de la ley aplicable, de las formas esenciales y la
finalidad que inspiró su dictado.
Del estudio de
impacto ambiental del proyecto.
Se entiende por
Estudio de Impacto
Ambiental (EsIA) el Documento técnico que debe presentar el
titular del proyecto, y sobre
la base del que se produce la Declaración de Impacto Ambiental. Este estudio
deberá identificar, describir y valorar de manera apropiada, en función de las
particularidades de cada caso concreto, los efectos notables previsibles que la
realización del proyecto
produciría sobre los distintos aspectos ambientales.
Del cuerpo del mismo Decreto 1404/09 que
analizamos, surge que por la resolución 1152 del año 2009, la cual no pudo ser
ubicada, se registro la evaluación del
Estudio de Impacto Ambiental, del PROYECTO de construcción del barrio cerrado
Santa Catalina. Esto en principio esta violentando la normativa vigente, atento
que se está registrando una evaluación de impacto ambiental referido a una obra
ya consolidada, cuando la ley obliga a que dicho acto se realice única y
exclusivamente en la etapa de proyecto de la obra y en forma previa al llamado
a la Audiencia Pública, tornando de esta forma, ilusorios los contralores y la
defensa de los derechos e intereses difusos afectados en materia ambiental. Quede
claro, que el registro del Estudio de Impacto Ambiental, se realizó a
posteriori de realizada la Audiencia Pública.
De la
Declaración de Impacto Ambiental del proyecto.
Se entiende por Declaración de impacto ambiental (DIA) el Pronunciamiento de la autoridad
competente de medio ambiente, en la que se determina, respecto a los efectos
ambientales previsibles, la
conveniencia o no de realizar la actividad proyectada y, en caso
afirmativo, las condiciones que deben establecerse en orden a la adecuada
protección del medio ambiente y los recursos naturales. Por definición
entonces, el estudio de impacto ambiental y la declaración de impacto
ambiental, constituyen instrumentos que solo pueden utilizarse durante la etapa
de proyecto de una obra.
Respecto al
procedimiento de evaluación del impacto ambiental, el Art. 11 de la ley
Nacional 25.675, establece que toda
obra o actividad que, en el territorio de la Nación, sea susceptible de degradar el ambiente,
alguno de sus componentes, o afectar la calidad de vida de la población, en
forma significativa, estará sujeta a un procedimiento de evaluación de impacto
ambiental, previo a su ejecución.
La norma
determina que el procedimiento es previo a la ejecución de la obra, y no deja
abierta otras instancias del proceso en la que pueda ser cumplimentada. Por el
contrario establece sanciones para el caso de incumplimiento.
Efectivamente,
el Art. 23 de la ley 11.723 establece que si un proyecto comenzara a ejecutarse
sin haber obtenido previamente la DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser
suspendido por la autoridad ambiental provincial o municipal correspondiente.
En él supuesto que éstas omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por
cualquier autoridad judicial con competencia territorial, sin perjuicio de la responsabilidad a que hubiere lugar.
Con fecha 12 de mayo de 2009, la Licenciada
Leticia Villalba, en su calidad de de Directora General de Gestión Ambiental de
la Municipalidad de Tigre, generó un documento por el cual concede la “Declaración de Impacto Ambiental” al
proyecto de obra del barrio privado Santa Catalina.
Efectivamente, en el dicho documento,
Villalba, dice compartir el criterio técnico del Licenciado en CS. Del Ambiente
Jorge Alberto Amari, considerando que el estudio de Impacto Ambiental
presentado se ajusta a las prescripciones establecidas por la Ley 11.723,
cumpliendo con los criterios científicos especificados para este tipo de
estudios ambientales, atento que identifica claramente los impactos afectados.
En lo que atañe a las alteraciones en el
medio natural, se subraya la temporalidad de los eventuales daños que pudieran
haber sido causados, como así también la circunstancia que, tratándose de un
sistema abierto, los mismos son
reparados por la propia dinámica natural.
Con fecha 12 de mayo de 2009, el Secretario
de Inversión Pública, Urbanismo y Gestión Ambiental, Antonio Grandoni,
suscribió la Resolución Nº 1152, por la cual
resuelve registrar los postulados de la evaluación del Estudio de
Impacto Ambiental, obrante en el expediente 4112-38061/07, fojas 406 a 408,
correspondiente al barrio Santa Catalina.
Si bien al parecer la Municipalidad de
Tigre, cumplió con el acto administrativo de otorgamiento de la Declaración de
Impacto Ambiental, según lo dispuesto en el Art. 3 de la Resolución 29/09 del
Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible, del 7 de abril de 2009,
todo proyecto que conlleve una o más tareas u obras de tipo endicamiento,
embalses y/o polders, dragados, refulados, excavaciones, creación de lagunas,
derivación de cursos de agua, modificación de costas, desagües naturales, cotas
en superficies asociadas a valles de inundación y cursos de agua o ambientes
isleños, serán sometidas a Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la Autoridad
Ambiental Provincial, en el marco del Anexo II. Ítem I de la Ley N° 11.723.
Solo a título informativo, cabe dejar
constancia que con igual grado de incompetencia, la Licenciada Villalba, con
fecha 18 de septiembre de 2009, firmó la Declaración de Impacto ambiental
correspondiente al emprendimiento inmobiliario “Poblado Isleño”, en actuaciones
iniciadas por “Proyecto Delta S.A.”. Con
fecha 6 de octubre de 2011, firmó la Declaración de Impacto ambiental del “Consorcio
Barrio San Gabriel”, integrante del denominado Complejo Villanueva. Un día
después, el 7 de octubre de 2011, firmó la Declaración de Impacto Ambiental
correspondiente al “Consorcio Barrio San Rafael”.
Tanto el
Intendente de Tigre como Leticia Villalba, cuando suscriben la Declaración de
Impacto Ambiental y la Factibilidad de la obra, simulan estar operando sobre un
proyecto de obra, cuando la misma ya estaba consolidada, tratando con ello de
encubrir un negocio inmobiliario clandestino e ilegal, de proporciones
gigantescas.
Para probar que
los funcionarios públicos actuantes sabían que estaban actuando sobre una obra
consolidada, podemos mencionar el megaoperativo fiscal que la Agencia de
Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, realizado un año antes de la firma
de los documentos en cuestión (9 de abril de 2008), en los barrios privados
Santa Bárbara y Santa Catalina (Dos obras de la empresa EIDICO S.A.), mediante
el cual se detectó una evasión superior a los 6 millones de pesos. El 71% de
los inmuebles detectados, correspondían a edificaciones nuevas, detectadas en
partidas que estaban registradas como baldías.
En definitiva, la Municipalidad de Tigre no
resulta competente para evaluar este tipo de estudios de impactos ambientales y
por ende generar declaraciones de impacto ambiental. Por tanto la Declaración
generada por la Municipalidad de Tigre, resulta totalmente nula. También
resulta nula la Resolución Nº 1152, por la cual se resuelve registrar los postulados de la
evaluación del Estudio de Impacto Ambiental, obrante en el expediente
4112-38061/07, fojas 406 a 408, correspondiente al barrio Santa Catalina.
De la
Factibilidad del proyecto.
En este punto corresponde recordar que la
factibilidad del proyecto de construcción del suelo del barrio privado Santa
Catalina, le fue concedida por Decreto 1404/2009 (Expte. N°
4112-24.611/97) firmado por el
Intendente de Tigre, Dr. Sergio Massa.
Por este Decreto el municipio, a pedido de
la Empresa EIDICO, le otorga el certificado de Convalidación Técnica Final
(Factibilidad), al PROYECTO de construcción del barrio privado “SANTA
CATALINA”, el cual al momento de firmarse el documento ya estaba construido,
habían sido vendidos los predios y estaba habitado. Sintetizando, se aprobó el
proyecto de construcción del suelo, de una obra ya realizada.
Según el convenio celebrado entre la
Municipalidad de Tigre en septiembre de 2002, con el Gobierno de la Provincia
de Buenos Aires (Programa de descentralización administrativa a municipios
sobre gestión urbanizaciones cerradas) La Provincia transfirió a la
Municipalidad de Tigre, la gestión del procedimiento de aprobación de
Urbanizaciones Cerradas, Clubes de Campo y Barrios Cerrados, de conformidad al
régimen establecido por los decretos 9404/86 y Nº 27/98 respectivamente del
Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.
En función de lo dicho la Provincia
transfirió las siguientes atribuciones a la Municipalidad:
a)
Otorgamiento de la convalidación Técnica Preliminar o prefactibilidad.
b)
Otorgamiento de la Convalidación Técnica Definitiva o factibilidad.
Esto quiere decir, que a partir del 3 de
septiembre de 2002, en función de lo dispuesto por la Ordenanza N° 2454/02,
promulgada por el Decreto N° 824/02, la municipalidad de Tigre es responsable
directa del procedimiento administrativo de aprobación y otorgamiento de la
factibilidad de los PROYECTOS de construcción de Urbanizaciones Cerradas y por
ende, responsable del contralor del desarrollo de los mismos y aplicar la ley,
en caso de que se inicien obras sin cumplir el debido procedimiento administrativo.
En los considerandos del Decreto 1404/2009 que analizamos, figura escrito que de acuerdo a un
dictamen de la Dirección General de Aplicación del Código de Zonificación, que
el “PROYECTO” de construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina, se
encontraba en condiciones de obtener la Convalidación técnica Final
(Factibilidad).
No obstante lo anterior, del mismo cuerpo
del decreto que se analiza, surge que estas afirmaciones son total y
definitivamente falsas. En principio porque se afirma que se está en
condiciones de aprobar la factibilidad de un PROYECTO, cuya obra ya estaba
realizada, vendida y habitada en forma clandestina e ilegal. En segundo lugar,
porque del mismo del Decreto, surge que esto no es cierto. La empresa EIDICO,
no contaba al momento de adjudicársele extemporáneamente la factibilidad del
PROYECTO, con la documentación y las registraciones que exige el Art. 7 del
Decreto Provincial N° 9404/86. Por el contrario, en la parte resolutiva del
decreto, se traslada arbitrariamente la presentación de la documentación que
debió exigirse para la firma de la factibilidad, al momento previo de la
solicitud de Final de Infraestructura
del Barrio (Final de Obra). De esta forma, se benefició en forma ilegal a
la empresa EIDICO S.A., creándole un procedimiento administrativo especial para
el tratamiento de la “factibilidad” de la obra del barrio privado Santa
Catalina, el cual desnaturaliza y vulnera todo el marco regulatorio que lo
regula.
Efectivamente, el Art. 2 del Decreto
1404/09, determina que previa solicitud de Final
de Infraestructura del barrio Santa Catalina, EIDICO deberá presentar la siguiente
documentación:
- Certificado
expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el Dominio de los
inmuebles afectados por el proyecto, tanto como el Plano de mensura
aprobado por la Dirección de Geodesia.
- Proyectos
de: Red interna para la provisión de agua potable, sistema de evacuación
de líquidos cloacales y Planta depuradora de líquidos cloacales, aprobados
por la Autoridad del Agua.
- Resolución
que otorgue el Permiso de Vuelco Residual emitido por la dirección
Provincial de Hidráulica.
- Reglamento
de Copropiedad y Administración Interno del Barrio donde incluya
compromiso de ceder la media calle perimetral, en el momento en el que la
Municipalidad de Tigre lo solicite para la apertura de una calle pública.
- Adjuntar
las servidumbres y permisos necesarios, si fuera la planta potabilizadora
presentada en el alcance N° 13, la forma de suministro provisorio de agua
potable.
Aclaremos que los anteriores puntos, son de
cumplimiento obligatorio para acceder a la posibilidad de obtener la
factibilidad de un proyecto de obra.
El Intendente de
Tigre, a sabiendas de que la empresa EIDICO se encontraba en flagrante
incumplimiento de toda la normativa que regula el cursograma administrativo de
este tipo de procesos, le otorgó igualmente la “factibilidad” a un proyecto cuya
obra ya estaba consolidada, trasladando arbitrariamente
la presentación de la documentación que debió exigirse en la etapa de proyecto,
al momento previo de la solicitud de Final
de Infraestructura del Barrio (Final de Obra).
Además la Municipalidad de Tigre, se
comprometió a conceder la factibilidad a un proyecto de obra ya consolidado, a
sabiendas de que la empresa desarrolladora, no había cumplido con las
tramitaciones y presentación de documentación básica, como lo es el título de
propiedad de los terrenos objetos de la obra.
En los últimos años, la subordinación de
los intereses públicos a los negocios privados es alarmante. Ejecutar estos
actos extemporáneamente (Factibilidad), por parte de las autoridades
competentes, puede significar intento de las mismas de encubrir blanqueando la
clandestinidad e ilegalidad de las obras y por ello estar incursos en el delito
de fraude administrativo. Digo esto, porque aparentemente los responsables
públicos de autorizar y vigilar el desarrollo y ejecución de un negocio
inmobiliario, terminaron confabulándose con la representación de los intereses
opuestos.
En definitiva, la Convalidación Técnica
Final (Factibilidad), del PROYECTO de construcción del barrio privado “SANTA
CATALINA, firmado por el Intendente de Tigre, resulta ser nulo de nulidad
insanable.
Los barrios
San Isidro Labrador, Santa Catalina, Santa Clara, San Agustín y Santa Teresa, se
abrieron a la construcción edilicia propiamente dicha, sin contar con las obras
de infraestructura mínima que exige la ley.
Otro de los puntos acordados entre el
Municipio y la empresa EIDICO, en 2007 (Ver Decreto N° 1960/07), fue el de tener en funcionamiento
y lista, la Planta Potabilizadora para proveer agua potable, en cantidad y
calidad necesaria para el Complejo Villa Nueva, para Junio de 2008, la que en
ese momento estaba siendo construida por todos los barrios desarrollados por
EIDICO.
En el punto cuarto del acuerdo, la
Municipalidad de Tigre se compromete, una vez construida y en funcionamiento la
planta de Agua Potable, a convocar a Audiencia Pública y a otorgar antes del 31
de Diciembre de 2008 para los emprendimientos Santa Clara, San Agustín y Santa Teresa, la Convalidación Técnica
Final, habiendo cumplido EIDICO S.A. con los otros requisitos que establecen
las disposiciones Provinciales vigentes y que no se especifican en el convenio.
Si bien la empresa EIDICO no cumplió con lo pactado, la Municipalidad de Tigre
procedió de igual forma a llamar a audiencia pública.
Respecto a este punto, debemos aclarar que
dos años después (septiembre de 2009) el intendente de Tigre, le otorga la
Factibilidad al barrio privado Santa Catalina, integrante del complejo
Villanueva, como ya dije mediante el Dec.1414/09, en el punto c) de los
considerandos del mismo, se deja constancia “que los proyectos de obra para la
provisión de agua potable, sistema de evacuación de líquidos cloacales, planta
depuradora de líquidos cloacales, aprobados por la autoridad del agua, tanto
como el acto administrativo por el certificado de vuelco residual emitido por
la Dirección Provincial de Hidráulica, deberán
ser presentados previa solicitud de final de infraestructura del barrio”.
Lo anterior, quiere decir lo siguiente: Que
la empresa EIDICO, carecía al momento de firmársele la factibilidad del barrio
privado Santa Catalina, de todo los elementos mencionados en el comentario
antecedente. Que los funcionarios del Municipio de Tigre que firmaron el
decreto, decidieron arbitraria e ilegalmente trasladar los actos
administrativos dispuestos para ser cumplidos al momento de la firma de la
factibilidad del proyecto, al momento en que la firma solicitara el final de
obra, con lo cual abrieron un proceso de convalidación ilegal de un hecho
consumado también ilegal y clandestino.
Esto prueba además, atento que en la fecha
indicada, los barrios San Isidro Labrador, Santa Catalina, Santa Clara, San
Agustín y Santa Teresa, ya estaban construidos y contenían población estable,
que estas urbanizaciones, se abrieron a la construcción edilicia propiamente
dicha, sin contar con las obras de infraestructura mínima que exige la ley.
El día que
pusieron al lobo, a cuidar a las ovejas.
Desde hace más de dos décadas, la
producción de suelo urbano en el Distrito de Tigre, está basada en discursos
que presentan al interés de los agentes privados, como si éstos implicaran
beneficios equivalentes para el conjunto de la población local.
Esta trama
desnuda un posible sistema de doble comando, con empresarios enquistados en el
poder de la Municipalidad, para favorecer la posición dominante de sus empresas
en el mercado inmobiliario, en la zona que más ha crecido del Conurbano.
El estado municipal, quien tiene la
potestad para distribuir o concentrar los usos del suelo, es cómplice
permanente de este monopolio no sólo dejándolo actuar, desalojar y concentrar,
sino también planificando casi toda la obra pública más importante de la ciudad
en su beneficio.
Tales pactos, al tener al Estado como
obligado principal, constituyen una novedosa y sutil modalidad de colonialismo. Se trata de un
colonialismo por actividad o
por negocio en concreto, mediante el cual una empresa consigue
para su actividad, una cesión de poder con una dualidad de objetivos propia de
todo colonialismo: territorio y estatuto de excepción.
Este ha sido el caso de la empresa EIDICO
S.A. que logró imponer a un hombre clave, en un puesto clave en el municipio de
Tigre, Distrito donde está el epicentro de sus negocios. Se trata del ingeniero
Pablo Dameno, que asumió a principios del año 2008, como Subsecretario de Obras
y Planeamiento Urbano. Tal como el propio funcionario se encargo de aclarar,
ocupó un cargo directivo en la empresa EIDICO, hasta que asumió como
funcionario.
Esta cita viene a cuento, atento que
Dameno, es uno de los firmantes de los considerandos del Decreto N° 1404/09,
por el cual se le otorga ilegalmente a la Empresa EIDICO, la factibilidad del
proyecto de construcción del barrio cerrado Santa Catalina.
Por su parte, Jorge O’Reilly, que fue
asesor del actual Intendente de Tigre, cuando éste era jefe de Gabinete de la
Nación, es el fundador y presidente de EIDICO (Emprendimientos Inmobiliarios De
Interés Común), megaempresa
inmobiliaria que gestiona y construye barrios privados y posee inversiones
forestales, ganaderas y turísticas en diversas provincias y en el exterior y
responsable directa de las obras de construcción del suelo del barrio privado
Santa Catalina.
Acciones
- Investigar si la
Prefactibilidad otorgada al proyecto de construcción del suelo del barrio Santa
Catalina por Decreto 1316/97, cumplió con lo que determina el art 101 de los
Decretos 1359 y 1549, reglamentarios de la ley 8912, cuando estipula que este
tipo de suelos no es “saneable”, por lo cual solo cabe abstenerse de fundar
núcleos urbanos en ellos y el art 2º de la ley 6254/60, que prohíbe
expresamente en áreas con cota por debajo de los 3,75 m IGM, fraccionamientos
menores a una (1) hectárea para así impedir cambios de destino parcelario rural
a urbano.
- Solicitar la nulidad Decreto 1960/07, por el cual entre otras
cuestiones, la Municipalidad de Tigre se comprometió a convocar a Audiencia
Pública y a realizar todas las tareas que le son propias, para otorgar la
factibilidad de los barrios San Isidro Labrador y Santa Catalina.
- Solicitar
la nulidad de la audiencia generada por Resolución 2236/07 realizada el 30
de noviembre de 2007, atento que en principio habría simulación,
extemporalidad y fundamentalmente violación de la ley aplicable, de las
formas esenciales y la finalidad que inspiró su dictado.
- Solicitar la nulidad de la
Declaración de Impacto Ambiental otorgada al barrio privado Santa Catalina por
el Municipio de Tigre, atento su incompetencia para evaluar este tipo de
estudios de impactos ambientales y por ende generar declaraciones de impacto ambiental.
- Solicitar
la nulidad de la Resolución Nº 1152, por la cual se resuelve registrar los postulados de la
evaluación del Estudio de Impacto Ambiental, obrante en el expediente
4112-38061/07, fojas 406 a 408, correspondiente al barrio Santa Catalina.
- Solicitar la nulidad del decreto N° 1404/09,
por el cual se le otorga irregularmente a la Empresa EIDICO, la factibilidad
del proyecto de construcción del barrio cerrado Santa Catalina.
- Cumplido ello, correspondería
en su caso, se declare la clandestinidad e ilegalidad de la construcción del
suelo del barrio Santa Catalina, así como también la de todas las
construcciones edilicias existentes. Cumplida esta declaración, correspondería
que el ejecutivo municipal, analice la posibilidad de aplicar en este caso, las
sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto-ley 8912/77.
- Aparte de todo lo dicho,
correspondería investigar si EIDICO, ejerciendo el roll de administrador del
emprendimiento, se ajustó debidamente a las normas de ordenamiento territorial
y uso del suelo; si cumplió con los estudios hidrológicos de la llanura
intermareal donde asienta el emprendimiento; si se tuvieron en cuenta las cotas
de arranque de obra permanente basados en registros de las máximas crecientes
históricas; si el proyecto tiene esa cota aprobada y registrada en el Plan
Regulador Municipal; si el proyecto obtuvo el reconocimiento excepcional de
“necesidad imprescindible” para modificar las restricciones al dominio que les
caben en las riberas; si se cedieron los terrenos para caminos perimetrales y
si se respetaron las medidas de parcela mínima que exige la ley 6254/60.
- Debería analizarse la
posibilidad de iniciar vía judicial, en función de lo comentado, acciones
contra los funcionarios actuantes, por incumplimiento de las obligaciones de
funcionario público, abuso de poder, falsedad ideológica y/o fraude
administrativo.
- Si bien las obras de construcción del suelo del barrio privado Santa
Catalina, clandestina e ilegalmente ya fueron consumadas, por lo cual no resultaría
conducente solicitar vía judicial la detención de las obras, estimo que existe
la posibilidad solicitar por esa vía, se realicen los peritajes
correspondientes a fin de determinar si hubo daño ambiental. En caso
afirmativo, correspondería iniciar las acciones legales correspondientes, a fin
de obtener la recomposición del ambiente dañado tal cual lo determina el Art. 30 de la ley N° 25.675
- Vía Concejo Deliberante, se debería solicitar
la conformación de una comisión, que contemple la participación de las
organizaciones ambientalistas zonales, a fin de determinar la situación
administrativa y ambiental de los restantes barrios que conforman el Complejo
Villanueva. Existen elementos de juicio suficientes para afirmar que por lo
menos cuatro de los ll barrios que constituyen el complejo, fueron construíos
en forma clandestina e ilegal.
- Solicitar a la autoridad competente que
corresponda, se efectúe un estudio de impacto ambiental acumulativo sobre el
Complejo Villanueva.
- Solicitar al Ejecutivo Municipal de Tigre,
informe si el Complejo Villa Nueva, está integrado a algún tipo de programa de
desarrollo urbano integral del Distrito.
- Corresponde investigar, si previo al inicio de las obras de
construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina, se procedió a
efectuar el correspondiente estudio de impacto arqueológico.
- Corresponde investigar, las condiciones técnicas y administrativas,
en función de las cuales se construyó sobre terrenos del estado, la extensión
del Canal Villanueva y el canal sobre lo que fuera la calle Brasil.
- Solicitar vía judicial, la detención de las
obras de construcción de suelo del complejo Villanueva que estén activas en la
actualidad; realicen los peritajes correspondientes a
fin de determinar si hubo daño ambiental. En caso afirmativo, correspondería
iniciar las acciones legales correspondientes, a fin de obtener la
recomposición del ambiente dañado, tal cual lo determina el Art. 30 de la ley N° 25.675
De Ricardo
Barbieri para el Tigre Verde.
