El Caso “SANTA CATALINA”.

Barrios Privados

Convalidación oficial de un hecho consumado clandestino e ilegal.

Por Ricardo Barbieri

Este Caso, trata sobre los resultados de la investigación realizada a partir  del análisis del Decreto 1404/2009 (Expte. N° 4112-24.611/97)  firmado por el Intendente de Tigre. Por este Decreto el municipio, a pedido de la Empresa EIDICO, le otorga el certificado de Convalidación Técnica Final (Factibilidad), al PROYECTO de construcción del barrio privado “SANTA CATALINA”, el cual al momento de firmarse el documento ya estaba construido, habían sido vendidos los predios y estaba habitado. Sintetizando, se aprobó el proyecto de construcción del suelo, de una obra ya realizada.

La aprobación de este proyecto, se realizó en función de datos falsos y no obstante carecer la empresa EIDICO, de la documentación y las registraciones que exigen las normas para este tipo de procesos. El cursograma administrativo que desemboca en la concesión de la “factibilidad” del proyecto, fue totalmente violentado por las autoridades del Municipio de Tigre, a fin de encubrir y blanquear un hecho consumado clandestino e ilegal, que entraña la posibilidad de haber producido un daño ambiental de características catastróficas. 

El barrio privado Santa Catalina, cuenta con 632 lotes sobre un total de 126 hectáreas, de las cuales 32 son espejos de agua y 64 corresponden a espacios comunes.

Santa Catalina, que posee salida directa al Río Luján a través del Canal Villanueva, ya tiene más de 300 casas construidas, de las cuales algunas están en venta y en alquiler.

El barrio Santa Catalina forma parte del Master Plan Villanueva, una mega obra que lleva adelante la empresa EIDICO S.A., sobre un predio de casi 1000 has en pleno desarrollo, ubicado en lo que se llama hoy Tigre Norte, en la localidad de Benavidez, Tigre. 

El Complejo nuclea hasta el momento los barrios privados Santa Catalina (exp. 4112/24611/97), San Isidro Labrador (exp. 4112/14101/00), Santa Clara (exp. 4112/10811/04); San Agustín (exp. 4112/11043/04), Santa Teresa (exp. 4112/17314/05), San Francisco (exp. 4112/16999/05),  San Rafael (exp. 4112/16998/05), San Gabriel (exp. 4112/16997/05), San Juan (exp.4112/35251/07) y el Paseo de Compras en sus dos etapas Primera  de Oficinas y Segunda  Centro Comercial.

Las pruebas respaldatorias de la presente investigación, son todas son todas de índole documental y figuran adjuntas e hipervinculadas al escrito original. En caso que desee conocer el escrito original mas la prueba, puede solicitarlo sin cargo a eltigreverde@gmail.com  

Hecho Consumado

Sabido es que una de las estrategias base de los desarrolladores de barrios privados, es la de efectuar las obras de construcción del suelo de los emprendimientos urbanísticos, en forma totalmente clandestina, teniendo como guía, solo las directrices, demandas y necesidades, que le imponen el futuro negocio inmobiliario.

Según la teoría del Hecho Consumado, reverso de la Teoría del Derecho, se trata de hechos, actos y situaciones que adolecen de un vicio en el origen o en su formación, que les hace calificables de ilegales, no adecuados al procedimiento, pero que el silencio, el tiempo o la propia fuerza ha sancionado, y que en el momento actual, resulta aconsejable admitirlos como válidos.

Por su parte y en contraposición de la Teoría del Hecho Consumado, todas las normas administrativas incluidas las de la ley 25675 y la ley 11723 están imbuidas de un profundo criterio preventivo. La prevención, consiste en la posibilidad de prever la ocurrencia de un daño y tomar las medidas adecuadas para evitarlo o minimizarlo. Por ello, las normas administrativas que regulan este tipo de procesos, fueron diseñadas para ser aplicadas solo y exclusivamente en la etapa de proyecto de la obra.

El marco regulatorio que reglamenta la construcción de barrios privados, más que un blanqueo o convalidación oficial del hecho consumado, ante el incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.

El Proceso Administrativo

El proceso administrativo que concluye con la autorización de un proyecto, a partir de la cual pueden iniciarse las obras de construcción del suelo de un barrio privado, están reguladas por el Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados). Para la determinación del proceso administrativo, el Decreto en cuestión remite (Art. 8) a lo determinado por los Arts. 6 y 7 respectivamente del Decreto 9404/86 (Clubes de campo – Regulación de su constitución).

El Decreto 9404/86 (Art. 5), divide el proceso administrativo tendiente a la obtención de la aprobación de un “proyecto” de obra, en dos etapas: la Prefactibilidad y la factibilidad.

Efectivamente, el Art. 6° detalla los requisitos y documentación que se deberán presentar para obtener la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) de un anteproyecto. Al final de dicho artículo se aclara que “el otorgamiento de la convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad) no implica autorización para efectuar ningún tipo de obras ni para formalizar compromisos de venta”.

En esta etapa, además, una comisión municipal creada al efecto, analiza el anteproyecto de construcción del barrio privado, en función de las regulaciones determinadas por el Código de Zonificación. La normativa vigente en relación a la zonificación según usos del suelo del partido de Tigre es la Ordenanza Nº 1894/94 que aprueba el “Código de Zonificación del Partido de Tigre”, con las modificaciones introducidas por Ordenanza Nº 1996/97.

Esta probado que la construcción del suelo, como las construcciones edilicias del barrio privado Santa Catalina, fueron consumadas contando solo con una “prefactibilidad de uso” otorgada por Decreto N° 1316 del año 1997. Es decir que estamos frente a una obra consolidada en forma clandestina e ilegal. Un hecho consumado.

Obtenida la prefactibilidad, el proyecto ingresa a la segunda etapa o sea al proceso para obtener la Factibilidad de la obra, la cual no es otra cosa que la autorización oficial para el inicio de tareas.

Efectivamente, el artículo 7° del Decreto 9404/86, detalla los requisitos y la documentación que se deberá presentar para obtener la convalidación técnica final (factibilidad) de un “proyecto de construcción de una urbanización privada.

También corresponde aclarar que no tiene sentido darle convalidación técnica final, a un PROYECTO de obra, que como ocurre en el caso que analizamos ya fue construido, puesto que en ese caso, no estaríamos frente a la aprobación de un proyecto, sino a la convalidación oficial de un hecho consumado en forma clandestina e ilegal.

Ninguna norma avala la posibilidad de blanquear administrativamente en forma extemporánea, la clandestinidad de un emprendimiento urbanístico y menos aún si es privado.

Por el contrario, el artículo 13 del Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados), establece que las obras ejecutadas antes de la obtención de la Convalidación Técnica Final (Factibilidad), como la que nos ocupa, hará pasible a los responsables, de las sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto-ley 8912/77. Es decir que la ley, más que un blanqueo, ante el incumplimiento, prevé un proceso sancionatorio.

De los artículos mencionados, surge un listado de sanciones que van desde las multas, hasta la posibilidad de  disponerse  las medidas accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales y en especial la posibilidad de disponer la suspensión de obras, remoción, demolición o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente.

Sin un proyecto comenzara a ejecutarse sin haber obtenido previamente la DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser suspendido por la autoridad ambiental provincial o municipal correspondiente. En él supuesto que éstas omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por cualquier autoridad judicial con competencia territorial sin perjuicio de la responsabilidad a que hubiere lugar.

Asimismo se acordará la suspensión cuando ocurriera alguna de las siguientes circunstancias:

Inciso a) Falseamiento u ocultación de datos en el procedimiento de evaluación.

Inciso b): Incumplimiento de las condiciones ambientales impuestas para la ejecución del proyecto. (Art. 23 de la Ley 11.723)

Por su parte el Art. 21 del Decreto Reglamentario del Código de Aguas 3511/07 dictado por el Gobierno de la Pcia. de Buenos Aires, determina que para el supuesto de alteraciones de la línea de ribera que no tenga origen en causas naturales o en acto legítimo, corresponderá declarar la clandestinidad de lo obrado e intimar al propietario o responsable, a la realización de los trabajos necesarios para restituir, a su costa, las cosas a su estado natural o anterior.

Antecedentes

Incumplimiento de la Empresa EIDICO, de leyes, Ordenanzas y acuerdos relacionados con el desarrollo integral del Complejo Villa Nueva.

Como antecedente administrativo de la firma del Decreto 1404/2009, por el cual se le otorgó la factibilidad al proyecto de obra del barrio privado Santa Catalina, correspondería dejar constancia que por Ordenanza N° 2377/01, se desafectó del dominio público municipal 123.593,42 m2 para ser anexados a superficie privada de la firma EIDICO S.A. (Complejo Villanueva), incorporándose al dominio público municipal, la cantidad de 124.885,70 m2, cedida por la empresa EIDICO S.A., a los efectos de materializar el predio como calle pública. Como veremos más adelante, esta norma fue totalmente vulnerada.

También está relacionado con el asunto de nuestra investigación, el acuerdo firmado el 20 de septiembre de 2007 (Ver Decreto 1960/07), entre la Secretaría de Economía y Hacienda con la empresa EIDICO S.A., con relación al cursograma de ejecución de trámites de dicha empresa, como desarrolladora  titular del dominio fiduciario  del emprendimiento urbanístico  Complejo Villa Nueva. Mediante este acuerdo que fue convalidado por Decreto N° 1960/07, entre otras cuestiones, la Municipalidad de Tigre, violentando todas las normas que regulan este proceso, se comprometió a convocar a Audiencia Pública y a realizar todas las tareas que le son propias, para otorgar la factibilidad de los barrios San Isidro Labrador y Santa Catalina.

De los fundamentos del acuerdo en cuestión surge el total incumplimiento por parte de la desarrolladora EIDICO, de lo preceptuado por la Ordenanza 2377/01. Efectivamente, del acuerdo surge que seis (6) años después de su firma, el Municipio acordó con EIDICO (Ver Decreto 1960/07), el cumplimiento parcial de la misma, para el caso de solo dos barrios. Instrumentos públicos generados a fines de 2010, prueban que el titular del dominio fiduciario  del emprendimiento urbanístico  Complejo Villa Nueva, tampoco cumplió con los trámites necesarios para la transferencia de dominio de la parcela de tierra de 63.930 metros cuadrados, que se comprometieron a ceder en el acta acuerdo, para dar cumplimiento con los requisitos de cesión de tierras requeridas por el Art. 56° del Decreto 8912/77. En definitiva está probado que EIDICO no cumplió con lo determinado por la Ordenanza 2377/01 y tampoco con lo convenido en el Acta acuerdo (Decreto N° 1960/07).

De lo expuesto, surge claramente el incumplimiento total y la nulidad absoluta tanto del Acta Acuerdo como del Decreto que la convalidó. Ello en función de que tanto el Secretario de Economía y hacienda, el Ejecutivo Municipal, y el propio Concejo Deliberante, no están facultados para fijar  cursogramas de ejecución de trámites administrativos especiales, y menos aún si esta operatoria resulta contrapuesta a todo el marco normativo que la rige.

La municipalidad de Tigre se comprometió a convocar a audiencia pública en el término de 60 días y  conceder la factibilidad a un proyecto de obra ya consolidado, a cambio de que la empresa EIDICO, cumpliera con responsabilidades y obligaciones, a las cuales ya estaba obligada por normas provinciales y nacionales. Ello a sabiendas de que la empresa desarrolladora, no había cumplido con las tramitaciones y presentación de documentación básica, como lo es el título de propiedad de los terrenos y el estudio de impacto ambiental.

La construcción del suelo del complejo Villanueva, se habría realizado sin cumplir con las certificaciones ni aprobaciones que exige la ley.

La construcción del Complejo Villa Nueva, en el cual está inserto el barrio privado Santa Catalina, se inició sin contar con la debida certificación de factibilidad del “proyecto” integral. En definitiva, el complejo Villanueva, se construyó sin que su proyecto fuera conocido, certificado y aprobado, por autoridad competente alguna.

El hecho de que este complejo inmobiliario se haya construido en forma clandestina e ilegal, no es siquiera una novedad.

En mayo de 2010, el gobierno bonaerense afirmó que el 50 % de los 500 countries y barrios cerrados de la provincia "no están registrados" como tal y de ese porcentaje, unos 130 "tampoco tienen algún tipo de habilitación y funcionan de manera totalmente irregular".

El dato, difundido por el Registro de Urbanizaciones Cerradas del Ministerio de Gobierno provincial (CIOUT), fue corroborado por el subsecretario de Asuntos Municipales, Alberto De Fazio y la Comisión Interministerial de Ordenamiento Urbano y Territorial.

De Fazio aseguró que en la provincia "existen entre 400 y 500 emprendimientos, de los cuales sólo 120 figuran habilitados y cumplen con las reglas pautadas en la ley". Aseguró que "en la actualidad existen 250 countries no registrados y 130 no habilitados".

Dos años después, en agosto de 2012, se supo que inspectores de la Agencia efectuaron 65 operativos en countries y detectaron 333 mil metros cuadrados construidos que nunca fueron declarados, según la información oficial. Por estos motivos, el ente recaudador anticipó que comenzaría a intimar a los propietarios de 37.316 partidas ubicadas en barrios cerrados bonaerenses, con la intención de recuperar los 161 millones de pesos que los morosos, adeudan en concepto de Impuesto Inmobiliario. No obstante lo llamativo de las cifras expuestas, lo cierto es las obras de construcción del suelo de una enorme porción del territorio de la Pcia. de Buenos Aires, pasaron al ámbito de los hechos consumados.

La empresa EIDICO no cumplió con las inversiones en obras de infraestructura comprometidas.

La empresa EIDICO no cumplió con las inversiones en obras de infraestructura comprometidas. El Municipio e EIDICO, acordaron oportunamente (Ver Decreto 1960/07) que esta última se encargaría de resolver la acometida de la Ruta 27 con la calle Italia, estipulando como plazo tentativo el mes de Diciembre de 2009, procurando edificar dársenas de desaceleración, sin que ello implique expropiación alguna de las parcelas y terrenos linderos, permitiendo de este modo un cruce más seguro.

De concretarse la etapa Segunda del Paseo de Compra, es decir el futuro Centro Comercial, EIDICO se comprometió a la realización de las obras necesarias que establezca el Municipio para su conexión con la Ruta 27, que podrá significar las rotondas en la Calle Italia, Calle Las Palmas, de corresponder técnicamente, como paso necesario para la aprobación de esta etapa final del Paseo de Compras.

Lo cierto que este punto del acuerdo no fue cumplido por la empresa EIDICO. Como prueba de ello deberemos citar el Decreto Nª 1313/10, firmado por el intendente Sergio Massa tres años después de realizado el acuerdo, en cuyo Art. 5 determina que se instruya a la Asesoría Letrada municipal a intimar a la empresa EIDICO SA al debido cumplimiento de la obra de materialización de calle pública aprobada en Ordenanza Nº 2377/01.

No obstante la intimación comentada (no existen constancias de que se haya realizado), un mes después, el 28 de diciembre de 2010, se promulga la Ordenanza Fiscal Año 2011, Nº 3145/10. En el Capítulo XXV (Tributo de contribución especial por mejoras), como punto A), figura inscripta la obra denominada “Ensanche y pavimentación de calles Deán Funes, Boulevard Villanueva y Calle Italia”, obra pública que se realizará con cargo a los titulares de dominio, los usufructuarios, los poseedores a título de dueño, en caso de transferencia de derechos, el cedido y en caso de transferencia por herencia, los herederos.

En definitiva, el Ejecutivo Municipal terminó haciéndose  cargo de financiar y llevar adelante las obras truncas en los accesos y caminos interiores del complejo, a un costo de $46 millones. Efectivamente, los trabajos fueron financiados por la Comuna; por los vecinos propietarios, con un tope del 50% de sus tasas municipales (en 48 cuotas): y por los dueños de grandes extensiones de tierra aún no loteadas (sin tope). De esta forma, el titular del dominio fiduciario  del emprendimiento urbanístico  Complejo Villa Nueva, quedó totalmente al margen de toda responsabilidad y obligación respecto a las obras incumplidas.

EIDICO, no cumplió con los requisitos de cesión de tierras requeridas por el Art. 56º del Decreto 8912/77.

Contrariando, el punto 3 del acuerdo analizado (Ver Decreto 1960/07), firmado en septiembre de 2007, relacionado con la cesión de tierras que EIDICO debería hacer, en cumplimiento del Art. 56 del Decreto Ley 8912/77, con relación a los barrios privados Santa Catalina y San Isidro Labrador, en el punto j) de los considerandos del Decreto 1404, se deja constancia que mediante Decreto N° 1960/07 se registró la cesión de tierra en cuestión. En definitiva, del Decreto N° 1404/09, surge que EIDICO, cumplió debidamente con la entrega de las tierras comprometidas en el acuerdo con el municipio. 

No obstante lo anterior, un análisis posterior determinó que el punto j) del Decreto 1404/09 era falso, puesto que el mismo Intendente Massa, el 19 de noviembre de 2010, firmó el Decreto  N°1313/10, por el cual, entre otras cuestiones, decidió intimar a la empresa desarrolladora, al debido cumplimiento de la obligación asumida en la cláusula tercera del Acta Acuerdo suscripto en fecha 20 de septiembre de 2007. Esto quiere decir que EIDICO, no cumplió con los trámites necesarios para la transferencia de dominio de la parcela de tierra, para dar cumplimiento con los requisitos de cesión de tierras, requeridas por el Art. 56º del Decreto 8912/77. No obstante ello, la cesión en cuestión, fue uno de los argumentos en función del cual, se otorgó la factibilidad al proyecto de construcción del suelo del barrio Santa Catalina.

Sobre el Decreto 1404/09

De la Prefactibilidad del proyecto.

En el punto K de los considerandos del Decreto N° 1404/2009, se deja constancia que el proyecto de construcción del barrio privado Santa Catalina, posee Prefactibilidad de Uso por Decreto 1316/97 y Convalidación Técnica preliminar por Resolución N° 29/01 (Los documentos no pudieron ser ubicados).

Según mi criterio, el proceso de otorgamiento de la prefactibilidad al proyecto de construcción del barrio Santa Catalina, debería revisarse y/o investigarse, ello en consideración de lo que determina el art 101 de los Decretos 1359 y 1549, reglamentarios de la ley 8912, cuando estipula que este tipo de suelos no es “saneable”, por lo cual solo cabe abstenerse de fundar núcleos urbanos en ellos. Por su parte, el art 2º de la ley 6254/60, prohíbe expresamente en áreas con cota por debajo de los 3,75 m IGM, fraccionamientos menores a una (1) hectárea para así impedir cambios de destino parcelario rural a urbano.

De la Audiencia Pública.

Según surge del Decreto N° 1404/09 que analizamos, la Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de tigre, por Resolución 2236/07, convocó a audiencia Pública para el día 30 de noviembre de 2007, para poner a consideración pública el PROYECTO de construcción del barrio Santa Catalina, el cual, evidentemente ya estaba construido.

La audiencia “se realizó sin aportar nuevos elementos”, siete días antes de que asumiera la nueva conducción política (Sergio Massa, asumió el 7 de diciembre de 2007), y fue registrada por Resolución 2180/08.

Surge del Decreto 1404/9, que al momento de realizarse la audiencia pública, en el Expte.  4112 – 24.611/97, no figuraba ninguna registración referida al estudio de impacto ambiental, las cuales supuestamente se realizaron más de un año después.

Efectivamente, según el punto f) de los considerandos del Decreto 1404/9, por Resolución N° 1152/09, recién se registró la evaluación del Estudio de Impacto Ambiental tramitado por el Expte. 4112-38061/2007.

Esto podría significar, que al momento de efectuarse la audiencia en cuestión, faltaban elementos de juicio fundamentales, lo cual desnaturaliza y anula cualquier tipo de participación comunitaria. Efectivamente, la extemporalidad en este caso del llamado a Audiencia Pública, y la falta de información fundamental para el análisis, desnaturaliza y anula totalmente el espíritu preventivo de este acto administrativo.

Al respecto corresponde citar lo prescripto por el Art. 21 de la ley Nº 25675, el cual estipula que “la participación ciudadana deberá asegurarse, principalmente, en los procedimientos de evaluación de impacto ambiental y en los planes y programas de ordenamiento ambiental del territorio, en particular, en las etapas de planificación y evaluación de resultados”. Corresponde en este punto, remarcar nuevamente, que contrariamente a lo que determina la norma, se llamó a audiencia pública estando la obra ya concluía y sin contar el proceso, con registración alguna sobre la evaluación de impacto ambiental.

Es muy posible que la Audiencia Pública que comentamos, se trate de un acto administrativo nulo, de nulidad absoluta e insanable, atento que en principio habría simulación, extemporalidad y fundamentalmente violación de la ley aplicable, de las formas esenciales y la finalidad que inspiró su dictado. 

Del estudio de impacto ambiental del proyecto.

Se entiende por Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) el Documento técnico que debe presentar el titular del proyecto, y sobre la base del que se produce la Declaración de Impacto Ambiental. Este estudio deberá identificar, describir y valorar de manera apropiada, en función de las particularidades de cada caso concreto, los efectos notables previsibles que la realización del proyecto produciría sobre los distintos aspectos ambientales.

Del cuerpo del mismo Decreto 1404/09 que analizamos, surge que por la resolución 1152 del año 2009, la cual no pudo ser ubicada, se registro la evaluación  del Estudio de Impacto Ambiental, del PROYECTO de construcción del barrio cerrado Santa Catalina. Esto en principio esta violentando la normativa vigente, atento que se está registrando una evaluación de impacto ambiental referido a una obra ya consolidada, cuando la ley obliga a que dicho acto se realice única y exclusivamente en la etapa de proyecto de la obra y en forma previa al llamado a la Audiencia Pública, tornando de esta forma, ilusorios los contralores y la defensa de los derechos e intereses difusos afectados en materia ambiental. Quede claro, que el registro del Estudio de Impacto Ambiental, se realizó a posteriori de realizada la Audiencia Pública.

De la Declaración de Impacto Ambiental del proyecto.

Se entiende por Declaración de impacto ambiental (DIA) el Pronunciamiento de la autoridad competente de medio ambiente, en la que se determina, respecto a los efectos ambientales previsibles, la conveniencia o no de realizar la actividad proyectada y, en caso afirmativo, las condiciones que deben establecerse en orden a la adecuada protección del medio ambiente y los recursos naturales. Por definición entonces, el estudio de impacto ambiental y la declaración de impacto ambiental, constituyen instrumentos que solo pueden utilizarse durante la etapa de proyecto de una obra.

Respecto al procedimiento de evaluación del impacto ambiental, el Art. 11 de la ley Nacional 25.675, establece que toda obra o actividad que, en el territorio de la Nación, sea susceptible de degradar el ambiente, alguno de sus componentes, o afectar la calidad de vida de la población, en forma significativa, estará sujeta a un procedimiento de evaluación de impacto ambiental, previo a su ejecución.

La norma determina que el procedimiento es previo a la ejecución de la obra, y no deja abierta otras instancias del proceso en la que pueda ser cumplimentada. Por el contrario establece sanciones para el caso de incumplimiento.

Efectivamente, el Art. 23 de la ley 11.723 establece que si un proyecto comenzara a ejecutarse sin haber obtenido previamente la DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, deberá ser suspendido por la autoridad ambiental provincial o municipal correspondiente. En él supuesto que éstas omitieran actuar, el proyecto podrá ser suspendido por cualquier autoridad judicial con competencia territorial, sin perjuicio de la responsabilidad a que hubiere lugar.

Con fecha 12 de mayo de 2009, la Licenciada Leticia Villalba, en su calidad de de Directora General de Gestión Ambiental de la Municipalidad de Tigre, generó un documento por el cual concede la “Declaración de Impacto Ambiental” al proyecto de obra del barrio privado Santa Catalina.

Efectivamente, en el dicho documento, Villalba, dice compartir el criterio técnico del Licenciado en CS. Del Ambiente Jorge Alberto Amari, considerando que el estudio de Impacto Ambiental presentado se ajusta a las prescripciones establecidas por la Ley 11.723, cumpliendo con los criterios científicos especificados para este tipo de estudios ambientales, atento que identifica claramente los impactos afectados.

En lo que atañe a las alteraciones en el medio natural, se subraya la temporalidad de los eventuales daños que pudieran haber sido causados, como así también la circunstancia que, tratándose de un sistema abierto, los mismos son reparados por la propia dinámica natural.

Con fecha 12 de mayo de 2009, el Secretario de Inversión Pública, Urbanismo y Gestión Ambiental, Antonio Grandoni, suscribió la Resolución Nº 1152, por la cual  resuelve registrar los postulados de la evaluación del Estudio de Impacto Ambiental, obrante en el expediente 4112-38061/07, fojas 406 a 408, correspondiente al barrio Santa Catalina.

Si bien al parecer la Municipalidad de Tigre, cumplió con el acto administrativo de otorgamiento de la Declaración de Impacto Ambiental, según lo dispuesto en el Art. 3 de la Resolución 29/09 del Organismo Provincial para el Desarrollo Sostenible, del 7 de abril de 2009, todo proyecto que conlleve una o más tareas u obras de tipo endicamiento, embalses y/o polders, dragados, refulados, excavaciones, creación de lagunas, derivación de cursos de agua, modificación de costas, desagües naturales, cotas en superficies asociadas a valles de inundación y cursos de agua o ambientes isleños, serán sometidas a Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la Autoridad Ambiental Provincial, en el marco del Anexo II. Ítem I de la Ley N° 11.723.

Solo a título informativo, cabe dejar constancia que con igual grado de incompetencia, la Licenciada Villalba, con fecha 18 de septiembre de 2009, firmó la Declaración de Impacto ambiental correspondiente al emprendimiento inmobiliario “Poblado Isleño”, en actuaciones iniciadas por “Proyecto Delta S.A.”.  Con fecha 6 de octubre de 2011, firmó la Declaración de Impacto ambiental del “Consorcio Barrio San Gabriel”, integrante del denominado Complejo Villanueva. Un día después, el 7 de octubre de 2011, firmó la Declaración de Impacto Ambiental correspondiente al “Consorcio Barrio San Rafael”.

Tanto el Intendente de Tigre como Leticia Villalba, cuando suscriben la Declaración de Impacto Ambiental y la Factibilidad de la obra, simulan estar operando sobre un proyecto de obra, cuando la misma ya estaba consolidada, tratando con ello de encubrir un negocio inmobiliario clandestino e ilegal, de proporciones gigantescas. 

Para probar que los funcionarios públicos actuantes sabían que estaban actuando sobre una obra consolidada, podemos mencionar el megaoperativo fiscal que la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, realizado un año antes de la firma de los documentos en cuestión (9 de abril de 2008), en los barrios privados Santa Bárbara y Santa Catalina (Dos obras de la empresa EIDICO S.A.), mediante el cual se detectó una evasión superior a los 6 millones de pesos. El 71% de los inmuebles detectados, correspondían a edificaciones nuevas, detectadas en partidas que estaban registradas como baldías.

En definitiva, la Municipalidad de Tigre no resulta competente para evaluar este tipo de estudios de impactos ambientales y por ende generar declaraciones de impacto ambiental. Por tanto la Declaración generada por la Municipalidad de Tigre, resulta totalmente nula. También resulta nula la Resolución Nº 1152, por la cual se  resuelve registrar los postulados de la evaluación del Estudio de Impacto Ambiental, obrante en el expediente 4112-38061/07, fojas 406 a 408, correspondiente al barrio Santa Catalina.

De la Factibilidad del proyecto.

En este punto corresponde recordar que la factibilidad del proyecto de construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina, le fue concedida por Decreto 1404/2009 (Expte. N° 4112-24.611/97)  firmado por el Intendente de Tigre, Dr. Sergio Massa.

Por este Decreto el municipio, a pedido de la Empresa EIDICO, le otorga el certificado de Convalidación Técnica Final (Factibilidad), al PROYECTO de construcción del barrio privado “SANTA CATALINA”, el cual al momento de firmarse el documento ya estaba construido, habían sido vendidos los predios y estaba habitado. Sintetizando, se aprobó el proyecto de construcción del suelo, de una obra ya realizada.

Según el convenio celebrado entre la Municipalidad de Tigre en septiembre de 2002, con el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires (Programa de descentralización administrativa a municipios sobre gestión urbanizaciones cerradas) La Provincia transfirió a la Municipalidad de Tigre, la gestión del procedimiento de aprobación de Urbanizaciones Cerradas, Clubes de Campo y Barrios Cerrados, de conformidad al régimen establecido por los decretos 9404/86 y Nº 27/98 respectivamente del Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.

En función de lo dicho la Provincia transfirió las siguientes atribuciones a la Municipalidad:

a) Otorgamiento de la convalidación Técnica Preliminar o prefactibilidad.

b) Otorgamiento de la Convalidación Técnica Definitiva o factibilidad.

Esto quiere decir, que a partir del 3 de septiembre de 2002, en función de lo dispuesto por la Ordenanza N° 2454/02, promulgada por el Decreto N° 824/02, la municipalidad de Tigre es responsable directa del procedimiento administrativo de aprobación y otorgamiento de la factibilidad de los PROYECTOS de construcción de Urbanizaciones Cerradas y por ende, responsable del contralor del desarrollo de los mismos y aplicar la ley, en caso de que se inicien obras sin cumplir el debido procedimiento administrativo.

En los considerandos del Decreto 1404/2009 que analizamos, figura escrito que de acuerdo a un dictamen de la Dirección General de Aplicación del Código de Zonificación, que el “PROYECTO” de construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina, se encontraba en condiciones de obtener la Convalidación técnica Final (Factibilidad).

No obstante lo anterior, del mismo cuerpo del decreto que se analiza, surge que estas afirmaciones son total y definitivamente falsas. En principio porque se afirma que se está en condiciones de aprobar la factibilidad de un PROYECTO, cuya obra ya estaba realizada, vendida y habitada en forma clandestina e ilegal. En segundo lugar, porque del mismo del Decreto, surge que esto no es cierto. La empresa EIDICO, no contaba al momento de adjudicársele extemporáneamente la factibilidad del PROYECTO, con la documentación y las registraciones que exige el Art. 7 del Decreto Provincial N° 9404/86. Por el contrario, en la parte resolutiva del decreto, se traslada arbitrariamente la presentación de la documentación que debió exigirse para la firma de la factibilidad, al momento previo de la solicitud de Final de Infraestructura del Barrio (Final de Obra). De esta forma, se benefició en forma ilegal a la empresa EIDICO S.A., creándole un procedimiento administrativo especial para el tratamiento de la “factibilidad” de la obra del barrio privado Santa Catalina, el cual desnaturaliza y vulnera todo el marco regulatorio que lo regula.

Efectivamente, el Art. 2 del Decreto 1404/09, determina que previa solicitud de Final de Infraestructura del barrio Santa Catalina,  EIDICO deberá presentar la siguiente documentación:

1. Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el Dominio de los inmuebles afectados por el proyecto, tanto como el Plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.
2. Proyectos de: Red interna para la provisión de agua potable, sistema de evacuación de líquidos cloacales y Planta depuradora de líquidos cloacales, aprobados por la Autoridad del Agua.
3. Resolución que otorgue el Permiso de Vuelco Residual emitido por la dirección Provincial de Hidráulica.
4. Reglamento de Copropiedad y Administración Interno del Barrio donde incluya compromiso de ceder la media calle perimetral, en el momento en el que la Municipalidad de Tigre lo solicite para la apertura de una calle pública.
5. Adjuntar las servidumbres y permisos necesarios, si fuera la planta potabilizadora presentada en el alcance N° 13, la forma de suministro provisorio de agua potable.

Aclaremos que los anteriores puntos, son de cumplimiento obligatorio para acceder a la posibilidad de obtener la factibilidad de un proyecto de obra.

El Intendente de Tigre, a sabiendas de que la empresa EIDICO se encontraba en flagrante incumplimiento de toda la normativa que regula el cursograma administrativo de este tipo de procesos, le otorgó igualmente la “factibilidad” a un proyecto cuya obra ya estaba consolidada, trasladando arbitrariamente la presentación de la documentación que debió exigirse en la etapa de proyecto, al momento previo de la solicitud de Final de Infraestructura del Barrio (Final de Obra).

Además la Municipalidad de Tigre, se comprometió a conceder la factibilidad a un proyecto de obra ya consolidado, a sabiendas de que la empresa desarrolladora, no había cumplido con las tramitaciones y presentación de documentación básica, como lo es el título de propiedad de los terrenos objetos de la obra.

En los últimos años, la subordinación de los intereses públicos a los negocios privados es alarmante. Ejecutar estos actos extemporáneamente (Factibilidad), por parte de las autoridades competentes, puede significar intento de las mismas de encubrir blanqueando la clandestinidad e ilegalidad de las obras y por ello estar incursos en el delito de fraude administrativo. Digo esto, porque aparentemente los responsables públicos de autorizar y vigilar el desarrollo y ejecución de un negocio inmobiliario, terminaron confabulándose con la representación de los intereses opuestos.

En definitiva, la Convalidación Técnica Final (Factibilidad), del PROYECTO de construcción del barrio privado “SANTA CATALINA, firmado por el Intendente de Tigre, resulta ser nulo de nulidad insanable.

Los barrios San Isidro Labrador, Santa Catalina, Santa Clara, San Agustín y Santa Teresa, se abrieron a la construcción edilicia propiamente dicha, sin contar con las obras de infraestructura mínima que exige la ley.

Otro de los puntos acordados entre el Municipio y la empresa EIDICO, en 2007 (Ver Decreto N° 1960/07), fue el de tener en funcionamiento y lista, la Planta Potabilizadora para proveer agua potable, en cantidad y calidad necesaria para el Complejo Villa Nueva, para Junio de 2008, la que en ese momento estaba siendo construida por todos los barrios desarrollados por EIDICO.

En el punto cuarto del acuerdo, la Municipalidad de Tigre se compromete, una vez construida y en funcionamiento la planta de Agua Potable, a convocar a Audiencia Pública y a otorgar antes del 31 de Diciembre de 2008 para los emprendimientos Santa Clara, San Agustín y Santa Teresa, la Convalidación Técnica Final, habiendo cumplido EIDICO S.A. con los otros requisitos que establecen las disposiciones Provinciales vigentes y que no se especifican en el convenio. Si bien la empresa EIDICO no cumplió con lo pactado, la Municipalidad de Tigre procedió de igual forma a llamar a audiencia pública.  

Respecto a este punto, debemos aclarar que dos años después (septiembre de 2009) el intendente de Tigre, le otorga la Factibilidad al barrio privado Santa Catalina, integrante del complejo Villanueva, como ya dije mediante el Dec.1414/09, en el punto c) de los considerandos del mismo, se deja constancia “que los proyectos de obra para la provisión de agua potable, sistema de evacuación de líquidos cloacales, planta depuradora de líquidos cloacales, aprobados por la autoridad del agua, tanto como el acto administrativo por el certificado de vuelco residual emitido por la Dirección Provincial de Hidráulica, deberán ser presentados previa solicitud de final de infraestructura del barrio”.

Lo anterior, quiere decir lo siguiente: Que la empresa EIDICO, carecía al momento de firmársele la factibilidad del barrio privado Santa Catalina, de todo los elementos mencionados en el comentario antecedente. Que los funcionarios del Municipio de Tigre que firmaron el decreto, decidieron arbitraria e ilegalmente trasladar los actos administrativos dispuestos para ser cumplidos al momento de la firma de la factibilidad del proyecto, al momento en que la firma solicitara el final de obra, con lo cual abrieron un proceso de convalidación ilegal de un hecho consumado también ilegal y clandestino.

Esto prueba además, atento que en la fecha indicada, los barrios San Isidro Labrador, Santa Catalina, Santa Clara, San Agustín y Santa Teresa, ya estaban construidos y contenían población estable, que estas urbanizaciones, se abrieron a la construcción edilicia propiamente dicha, sin contar con las obras de infraestructura mínima que exige la ley.

El día que pusieron al lobo, a cuidar a las ovejas.

Desde hace más de dos décadas, la producción de suelo urbano en el Distrito de Tigre, está basada en discursos que presentan al interés de los agentes privados, como si éstos implicaran beneficios equivalentes para el conjunto de la población local.

Esta trama desnuda un posible sistema de doble comando, con empresarios enquistados en el poder de la Municipalidad, para favorecer la posición dominante de sus empresas en el mercado inmobiliario, en la zona que más ha crecido del Conurbano.

El estado municipal, quien tiene la potestad para distribuir o concentrar los usos del suelo, es cómplice permanente de este monopolio no sólo dejándolo actuar, desalojar y concentrar, sino también planificando casi toda la obra pública más importante de la ciudad en su beneficio.

Tales pactos, al tener al Estado como obligado principal, constituyen una novedosa y sutil modalidad de colonialismo. Se trata de un colonialismo por actividad o por negocio en concreto, mediante el cual una empresa consigue para su actividad, una cesión de poder con una dualidad de objetivos propia de todo colonialismo: territorio y estatuto de excepción.

Este ha sido el caso de la empresa EIDICO S.A. que logró imponer a un hombre clave, en un puesto clave en el municipio de Tigre, Distrito donde está el epicentro de sus negocios. Se trata del ingeniero Pablo Dameno, que asumió a principios del año 2008, como Subsecretario de Obras y Planeamiento Urbano. Tal como el propio funcionario se encargo de aclarar, ocupó un cargo directivo en la empresa EIDICO, hasta que asumió como funcionario.

Esta cita viene a cuento, atento que Dameno, es uno de los firmantes de los considerandos del Decreto N° 1404/09, por el cual se le otorga ilegalmente a la Empresa EIDICO, la factibilidad del proyecto de construcción del barrio cerrado Santa Catalina.

Por su parte, Jorge O’Reilly, que fue asesor del actual Intendente de Tigre, cuando éste era jefe de Gabinete de la Nación, es el fundador y presidente de EIDICO (Emprendimientos Inmobiliarios De Interés Común), megaempresa inmobiliaria que gestiona y construye barrios privados y posee inversiones forestales, ganaderas y turísticas en diversas provincias y en el exterior y responsable directa de las obras de construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina.

Acciones

•          Investigar si la Prefactibilidad otorgada al proyecto de construcción del suelo del barrio Santa Catalina por Decreto 1316/97, cumplió con lo que determina el art 101 de los Decretos 1359 y 1549, reglamentarios de la ley 8912, cuando estipula que este tipo de suelos no es “saneable”, por lo cual solo cabe abstenerse de fundar núcleos urbanos en ellos y el art 2º de la ley 6254/60, que prohíbe expresamente en áreas con cota por debajo de los 3,75 m IGM, fraccionamientos menores a una (1) hectárea para así impedir cambios de destino parcelario rural a urbano.
•        Solicitar la nulidad Decreto 1960/07, por el cual entre otras cuestiones, la Municipalidad de Tigre se comprometió a convocar a Audiencia Pública y a realizar todas las tareas que le son propias, para otorgar la factibilidad de los barrios San Isidro Labrador y Santa Catalina.
•     Solicitar la nulidad de la audiencia generada por Resolución 2236/07 realizada el 30 de noviembre de 2007, atento que en principio habría simulación, extemporalidad y fundamentalmente violación de la ley aplicable, de las formas esenciales y la finalidad que inspiró su dictado. 
•      Solicitar la nulidad de la Declaración de Impacto Ambiental otorgada al barrio privado Santa Catalina por el Municipio de Tigre, atento su incompetencia para evaluar este tipo de estudios de impactos ambientales y por ende generar declaraciones de impacto ambiental.
•     Solicitar la nulidad de la Resolución Nº 1152, por la cual se  resuelve registrar los postulados de la evaluación del Estudio de Impacto Ambiental, obrante en el expediente 4112-38061/07, fojas 406 a 408, correspondiente al barrio Santa Catalina.
•    Solicitar la nulidad del decreto N° 1404/09, por el cual se le otorga irregularmente a la Empresa EIDICO, la factibilidad del proyecto de construcción del barrio cerrado Santa Catalina.
•     Cumplido ello, correspondería en su caso, se declare la clandestinidad e ilegalidad de la construcción del suelo del barrio Santa Catalina, así como también la de todas las construcciones edilicias existentes. Cumplida esta declaración, correspondería que el ejecutivo municipal, analice la posibilidad de aplicar en este caso, las sanciones previstas en los artículos 94 al 97 del decreto-ley 8912/77.
•     Aparte de todo lo dicho, correspondería investigar si EIDICO, ejerciendo el roll de administrador del emprendimiento, se ajustó debidamente a las normas de ordenamiento territorial y uso del suelo; si cumplió con los estudios hidrológicos de la llanura intermareal donde asienta el emprendimiento; si se tuvieron en cuenta las cotas de arranque de obra permanente basados en registros de las máximas crecientes históricas; si el proyecto tiene esa cota aprobada y registrada en el Plan Regulador Municipal; si el proyecto obtuvo el reconocimiento excepcional de “necesidad imprescindible” para modificar las restricciones al dominio que les caben en las riberas; si se cedieron los terrenos para caminos perimetrales y si se respetaron las medidas de parcela mínima que exige la ley 6254/60.
•      Debería analizarse la posibilidad de iniciar vía judicial, en función de lo comentado, acciones contra los funcionarios actuantes, por incumplimiento de las obligaciones de funcionario público, abuso de poder, falsedad ideológica y/o fraude administrativo.
•      Si bien las obras de construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina, clandestina e ilegalmente ya fueron consumadas, por lo cual no resultaría conducente solicitar vía judicial la detención de las obras, estimo que existe la posibilidad solicitar por esa vía, se realicen los peritajes correspondientes a fin de determinar si hubo daño ambiental. En caso afirmativo, correspondería iniciar las acciones legales correspondientes, a fin de obtener la recomposición del ambiente dañado tal cual lo determina el Art. 30 de la ley N° 25.675
•    Vía Concejo Deliberante, se debería solicitar la conformación de una comisión, que contemple la participación de las organizaciones ambientalistas zonales, a fin de determinar la situación administrativa y ambiental de los restantes barrios que conforman el Complejo Villanueva. Existen elementos de juicio suficientes para afirmar que por lo menos cuatro de los ll barrios que constituyen el complejo, fueron construíos en forma clandestina e ilegal.
•     Solicitar a la autoridad competente que corresponda, se efectúe un estudio de impacto ambiental acumulativo sobre el Complejo Villanueva.
•     Solicitar al Ejecutivo Municipal de Tigre, informe si el Complejo Villa Nueva, está integrado a algún tipo de programa de desarrollo urbano integral del Distrito.
•     Corresponde investigar, si previo al inicio de las obras de construcción del suelo del barrio privado Santa Catalina, se procedió a efectuar el correspondiente estudio de impacto arqueológico.
•     Corresponde investigar, las condiciones técnicas y administrativas, en función de las cuales se construyó sobre terrenos del estado, la extensión del Canal Villanueva y el canal sobre lo que fuera la calle Brasil.
•     Solicitar vía judicial, la detención de las obras de construcción de suelo del complejo Villanueva que estén activas en la actualidad; realicen los peritajes correspondientes a fin de determinar si hubo daño ambiental. En caso afirmativo, correspondería iniciar las acciones legales correspondientes, a fin de obtener la recomposición del ambiente dañado, tal cual lo determina el Art. 30 de la ley N° 25.675

De Ricardo Barbieri para el Tigre Verde.