He leído el expediente relativo al otorgamiento de la
“Factibilidad de uso del suelo” (Convalidación técnica Preliminar o
Prefactibilidad) al proyecto “Remeros Beach”. Se trata de un emprendimiento
urbanístico privado de 195.994 m2 de superficie cubierta para más de
7.600 habitantes a desarrollarse en el predio identificado catastralmente como
Circunscripción III Parcela 135e, ubicado en el Partido de Tigre, entre el
canal y el Camino de los Remeros, próximo a la intersección de este último con
la Ruta 27.
El proyecto, plantea la construcción de edificios alrededor
de un espejo de agua ornamental, en los cuales se desarrollarán viviendas
residenciales multifamiliares con alturas variables (hasta 70,00 IGM) y un área
comercial.
Sobre el eje longitudinal del predio se plantea la ejecución
de un espejo de agua cristalina ornamental de 3,5 ha, con solar y paseos
peatonales a su alrededor. La profundidad del mismo será de 1,40m en los bordes
y hasta 2,50 metros en el centro, siendo la cota del pelo de agua 3,00 IGN.
El predio contará con un terraplén perimetral de
aproximadamente 2 km. de longitud que elevará la circulación perimetral a
4,50 IGN generando una contención
hidráulica ante los desbordes del canal aliviador del Río Reconquista. La
accesibilidad a la totalidad de las construcciones de vivienda y subsuelos por
ejecutarse se realizará a través de una circulación sobre dicho terraplén,
asegurando que la misma quede por sobre la cota 4,00 IGN de acuerdo a lo solicitado
por norma.
Para dar mi opinión respecto a este tema, en principio,
estimo conveniente aclarar de qué estamos hablando. El proceso administrativo
que concluye con la autorización de un proyecto, a partir de la cual pueden
iniciarse las obras de construcción del suelo de un barrio privado, están
reguladas por el Decreto 27/98 (Construcción de Barrios Privados). Para la
determinación del proceso administrativo, el Decreto en cuestión remite (Art.
8) a lo determinado por los Arts. 6 y 7 respectivamente del Decreto 9404/86
(Clubes de campo – Regulación de su constitución).
El Decreto 9404/86, divide el proceso administrativo
tendiente a la obtención de la aprobación de un proyecto de construcción de un
barrio privado, en dos etapas: la Prefactibilidad y la Factibilidad. En nuestro
caso, estamos en la etapa de “Convalidación técnica Preliminar o
Prefactibilidad.
En esta etapa una comisión municipal creada al efecto,
analiza el anteproyecto de construcción del barrio privado, en función de las
regulaciones determinadas por el Código de Zonificación. Por ello no
corresponde en esta etapa, hablar de Audiencia Pública y/o estudios de Impacto
Ambiental.
La normativa vigente en relación a la zonificación según
usos del suelo del partido de Tigre es la Ordenanza Nº 1894/94 que aprueba el
“Código de Zonificación del Partido de Tigre”, con las modificaciones
introducidas por Ordenanza Nº 1996/97. Art. 9º de la Ordenanza Nº 1996/97
concluye afirmando lo siguiente: “el otorgamiento de la convalidación técnica
preliminar (Prefactibilidad) no implica autorización para efectuar ningún tipo
de obras ni para formalizar compromisos de venta”.
Obtenida la Prefactibilidad, el proyecto ingresa a la segunda etapa o sea al proceso para obtener
la Factibilidad de la obra, la cual
no es otra cosa que la autorización oficial para el inicio de tareas.
Analizado que fue el proyecto presentado por la Empresa
Juano S.A., por la comisión de Interpretación y Análisis del Código de Zonificación
de Tigre, surgió que la zonificación en
la que está inscripto el predio (CC) se corresponde al “área rural”. Atento que esa zona no posee indicadores resultó
imposible responder a la solicitud de forma automática. Dicho de otra forma, de
acuerdo al Código de Zonificación del Distrito, en principio el proyecto no
resultaba posible.
La única manera de superar esta imposibilidad, quedó
centrada en la posibilidad de reformar la norma, adaptándola a las necesidades
del proyecto. En función de esto, la Comisión, considerando lo prescripto por
el Art. 50 y la posibilidad de encuadrar el proyecto dentro de la figura de “Urbanización Especial”, recomendó
completar la documentación necesaria para efectuar una propuesta normativa
(reforma), a fin de posibilitar que el D.F. la valide antes de elevarla, a su
vez, al Honorable Concejo Deliberante para su tratamiento.
La reforma de Código de Zonificación necesaria para aprobar
la factibilidad de uso del suelo del proyecto, consiste en convertir el predio
identificado catastralmente como: Circunscripción III, Sección G, Parcela rural
135ª, que figura en el mismo como “Zona Rural” en una zona que posea los mismos
indicadores que la Zona R1u. (Los límites de la zona R1u, en Tigre son los
siguientes: Libertador General San Martín, Río Tigre, Acceso Norte, Liniers,
Río Reconquista, Libertador General San Martín).
No obstante el impedimento legal comentado, más los que
aporta lo prescripto por el Art. 27 del mismo Código, en fecha 24/4/2015, el
Sr. Intendente de Tigre, firmó el Decreto N° 630, por el cual concede a la
firma JUANO S.A. la factibilidad de uso
del suelo para desarrollar el emprendimiento que hoy conocemos como “REMEROS
BEACH”.
Efectivamente, tanto los presentantes del proyecto como las
autoridades municipales intervinientes en el proceso de pre factibilidad del
proyecto, convienen en que la zona en donde se ubicará el proyecto, “ES
INUNDABLE”. Según el Art. 27 del Código de Zonificación, cualquiera sea la
dimensión mínima establecida para la subdivisión de la tierra en las diferentes
zonas, aquellas que se encuentran bajo la cota inundable (3,75 I.G.M.) y no
cuenten con infraestructura, se regirán por la Ley 6254. Según el Art. 1 de la
citada ley, quedan prohibidos los fraccionamientos y ampliaciones de tipo urbano
y barrio parque, en todas la áreas que tenga una cota inferior a + 3,75 I. G.
M. y que se encuentran ubicadas dentro de los siguientes partidos: Avellanada,
Berisso, Ensenada, Escobar, Esteban Echevarría, General San Martín, General
Sarmiento, Lanús, La Plata, Lomas de Zamora, Magdalena, Matanza, Morón, Pilar,
Quilmes, San Isidro, San Fernando, Tres de Febrero, Tigre y Vicente López. El Art. 2 de dicha norma, estipula que
dentro de las zonas prohibidas en el artículo 1° se permitirán fraccionamientos
con los lotes no menos de una (1) hectárea, integrantes de fracciones rodeadas
de calles y cuya superficie no sea inferior a doce (12) hectáreas. Conste que
estas prescripciones no fueron tenidas en cuenta ni analizadas por la Comisión
de Interpretación y Análisis del código de Zonificación.
Para otorgar la Prefactibilidad de uso del suelo al
proyecto, correspondería además analizar la viabilidad del mismo, a la luz de
lo preceptuado por el art 2340, inc. 4º del Código Civil que apunta a la
imprescriptibilidad de los dominios públicos; con el art 59 de la ley 8912 que
determina las cesiones obligadas al Fisco de todas las tierras anegables hasta
la línea de creciente MAXIMA; con el art 101 del decreto 1549 que prohíbe
sanear suelos anegables.
En función de lo dicho y a fin de evitar mayores
abundamientos, recomiendo solicitar la nulidad del Decreto N° 630, generado por
el Intendente de Tigre en fecha 24/4/2015, y votar por la negativa frente a la
posibilidad de tener que decidir la reforma del Código de Zonificación del
Municipio de Tigre, a fin de beneficiar el otorgamiento de la factibilidad de
un proyecto urbanístico privado, que no se ajusta en lo más mínimo, a los
indicadores de la norma en cuestión. Un abrazo.
De Ricardo Barbieri para “El Tigre Verde”.
